Steuerberatung Reduzierung komplexer Sachverhalte - Lösungen suchen

Privatanlagen, Direktanlagen, Immobilienanlagen

Als private Vermögensanleger stehen Sie häufig vor der Entscheidung Vermögen in Form von unternehmerischen Beteiligungen (Direktanlagen) oder Fonds im In- oder Ausland zu zeichnen bzw. in Immobilienobjekten zu investieren oder doch auf den Primär-Kapitalmärkten zu niedrigen Renditen anzulegen.

Die steuerliche Behandlung richtet sich nach Art, Höhe und rechtlicher Struktur der Anlage. Bei Auslandsanlagen sind das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen sowie das Außensteuergesetz zu beachten. Die werbewirksame Bezeichnung der Kapitalanlage oder die ausländische Bezeichnung ist für die Klassifizierung der Erträge im Sinne des deutschen Steuerrechts nicht maßgeblich. In jedem Fall ist der Anlageprospekt aufmerksam zu lesen und in Bezug auf die zukünftigen Erträge zu plausibilisieren. Renditen, die sich wesentlich über den aktuellen Kapitalmarktzins ergeben sollen, sind mit hohem Eintrittsrisiko verbunden.

Besondere Beachtung ist den sogenannten thesaurierenden Kapitalanlagen zu widmen. In diesen Fällen ist vom Kapitalanleger die Kapitalertragsteuer auf die thesaurierten Betrag im Rahmen der Steuererklärung als „Vorauszahlung“ zu entrichten, obwohl keine Kapitalerträge ausgezahlt werden. Die Nichtangabe der Erträge und damit der (fiktiven) Quellensteuer wird von der Finanzverwaltung als Steuerhinterziehung gewertet, auch wenn die Quellensteuern bei Veräußerung der Kapitalanlage erstattet werden.

Zu dem steuerlichen Thema gesellt sich bei Anlagen im Ausland oder über das Ausland noch eine zivilrechtliche Problematik: Das Rechte des Anlegers – auch wenn das Zielobjekt der Anlage sich im Inland befindet – richtet sich zumeist nicht nach deutschem Recht. Oftmals unterliegen die ausländischen Vermittler oder Kapitalsammelstellen weder den deutschen Anlegerschutzgesetzen noch der Aufsicht durch das Bundesamt für Finanzdienstleistungen (BaFin).

Immobilienanlagen gehören – von Ausnahmen abgesehen – zu den langfristigen Vermögensanlagen, deren Entwicklung von dem wirtschaftlichen Umfeld und insbesondere von der Einflussnahme des Eigentümers bzw. des Verwalters auf die Immobilienentwicklung abhängt.

Als Faustregel gilt: Anlagen in Immobilien sind in dem Staat der Lage der Immobilie zu versteuern, während Erträge aus ausländischen Kapitalanlagen im Sitzland des Investors zu versteuern sind.

Bei Anlage größerer Investitionsbeträge ist es durchaus üblich mit dem Treuhänder einen Investitionsvertrag zu schließen, in dem die Rechte und Pflichten des Investors gegenüber dem Zielobjekt, dem Verwalter und dem Vermittler, bis hin zur Festlegung einer Exit-Strategie, vereinbart werden.